COMPRAVENDITE IMMOBILI: VERIFICHE DI CONFORMITÀ URBANISTICA VERIFICA DI CONFORMITÀ CATASTALE.
La compravendita di un immobile è un passaggio importante:
E’ necessaria sempre, la CONFORMITÀ’ urbanistica e catastale dell’immobile. Questo a tutela sia dell’acquirente che del venditore onde evitare, anche a distanza di anni, una spiacevole e rischiosa ritorsione con pesanti strascichi economici.
- CONFORMITA’ URBANISTICA (ovvero CONFORMITA’ EDILIZIA)
Ogni immobile, per essere realizzato, necessita di un “titolo abilitativo”, (negli anni: Autorizzazione Edilizia, Licenza Edilizia, Concessione Edilia e attualmente Permesso di Costruire o le varianti con i vari acronimi: D.I.A. S.C.I.A., C.I.A. ecc.)
Gli "atti legittimanti" così detti perché giustificano la legittimità di un edificio sono variati negli anni:- Licenza Edilizia: avviata fin dal 1942 con la Legge Urbanistica nazionale n° 1150.
- Concessione Edilizia Onerosa: introdotta con la Legge n° 10 del 28.021977 detta “Bucalossi”;
- Permesso di Costruire/ CILA/SCIA: in vigore dal 2003 con il Testo unico dell’edilizia ovvero DPR 380/01Autorizzato a seguito di un procedimento dell'amministrazione comunale e depositato da un tecnico abilitato (Ing. Arch o geometra)
La regolarità urbanistica di conseguenza è la rispondenza tra il progetto dell’immobile [presente agli atti e registrato presso gli uffici amministrativi del Comune ] e lo stato di fatto dell’unità immobiliare.
Per immobili precedenti al 1942, data di entrata in vigore della prima legge urbanistica, si fa riferimento, come legittimità urbanistica, alla planimetria catastale d'impianto del 1939-1940 poiché, prima di quella data, gli immobili venivano realizzati in assenza di atto abilitativo.
Questo criterio viene tuttora adottato dalla Città di Venezia.
Anche il “condono edilizio” è una procedura amministrativa che ha concorso a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio. IL condono edilizio è stato attuato nel 1985 con la Legge statale del 28 febbraio 1985 n° 47 e riaperti i termini nel 1994 [secondo condono edilizio ] e nel 2001 [terzo condono edilizio].
Attualmente vige la “Concessione in Sanatoria”, ovvero un atto legittimante a tutti gli effetti, che consente di "sanare" particolari irregolarità urbanistico/edilizie.
A seconda della tipologia della difformità è possibile, con l’ausilio di un tecnico abilitato, “sanare” l’immobile mediante procedimenti amministrativi;
Procedimenti che sono tuttavia “onerosi” e comportano il pagamento di una sanzione economica, commisurata in funzione della “non-conformità” riscontrata.
Il minimo previsto dalla legge è di € 516,00 anche se alcuni Comuni più solerti hanno deciso di applicare il “doppio del minimo”;
Non tutte le difformità eseguite eventualmente anche in assenza di titolo abilitativo sono sanabili, ma solamente quelle relative ad interventi altrimenti eseguibili e che in ogni caso risultano conformi alle normative comunali.
Il classico esempio è dato dallo spostamento di una parete per aumentare la superficie del soggiorno a discapito di una camera da letto:
Per “sanare” l’intervento bisogna verificare che la superficie rimanente della camera da letto sia ad esempio di almeno 9 mq ovvero di 14 mq e in ogni caso dev’essere rispettata o devono risultare soddisfatte le norme edilizie in merito alle superfici minime degli ambienti interni di cui al D.M. 5 Luglio 1975 art. 1) e art. 2)
La “sanatoria edilizia” è infatti un processo completamente diverso dal “condono edilizio”:- nel primo caso i lavori si possono sanare se realizzati comunque in maniera rispondente alla normativa nazionale e/o ai regolamenti comunali; L’intervento non è stato dichiarato al Comune ma se richiesto poteva venire realizzato (perciò tramite un processo amministrativo – la sanatoria - a firma di un Tecnico abilitato e con il pagamento di una sanzione commisurata all'entità dell’opera difforme, è possibile ristabilire la conformità urbanistica);
- nel secondo caso – condono edilizio - i lavori non potevano essere né autorizzati né tanto meno realizzati perché in totale o parziale difformità delle norme edilizie (l'abuso è sanabile solo con un nuovo "condono edilizio" o ripristinando lo stato iniziale)
La “sanatoria edilizia” è necessaria per un atto di compravendita così come descritto all'inizio;
La “sanatoria edilizia” è necessaria per richiedere l’erogazione di un mutuo;
Per verificare se un immobile è provvisto della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali. (e non quindi con la pianta catastale che non dimostra nulla dal punto di vista urbanistico)
E' importante che sia l'acquirente che il venditore facciano verificare da un tecnico abilitato di propria fiducia la regolarità urbanistica perché le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore.
Dal 1° luglio 2010 è necessario che sia dichiarata nel rogito anche la conformità catastale, pena la nullità dell’atto.- nel caso della parte acquirente è buona cosa richiedere la conformità urbanistica al venditore. - LA CONFORMITÀ’ CATASTALE
Conformità urbanistica: è la rispondenza tra il progetto depositato presso gli uffici amministrativi competenti e lo stato di fatto dell’unità immobiliare.
Conformità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il Catasto è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è dunque “probatorio” e non dimostra alcunché rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile.
Questo significa che quanto rappresentato nella planimetria catastale non è un'autorizzazione e non rappresenta una conformità edilizia; mentre il documento amministrativo del Comune (Licenza, concessione , permesso di costruire, DIA, Cila, etc) depositato e protocollato rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato.
E’ possibile infatti, viceversa, che dal punto di vista urbanistico-edilizio l’immobile sia regolare ma che lo stato di fatto non sia coincidente con la planimetria catastale. La soluzione di questo problema è di norma agevole e comporta solamente una “variazione” presso gli uffici catastali.